La Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal regula los inmuebles donde confluyen derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados, y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

También regula lo relacionado con las actas de asambleas, las funciones de los órganos comunitarios, del Administrador, el régimen de convocatorias y el ejercicio del derecho de voto, entre otros ítems.

Dentro de la ley 675 de 2001, es necesario identificar tres partes: la conformación, constitución y la certificación de existencia y representación de la copropiedad.

• CONFORMACIÓN: Es la voluntad expresa del propietario inicial (constructor), que a través de Escritura Pública, adhiere su bien inmueble como propiedad horizontal y así cumple con la ley.

• CONSTITUCIÓN: La persona jurídica nace un ves queda registrada como Propiedad horizontal en la oficina de registro e instrumentos públicos del municipio donde se localice el inmueble.

• CERTIFICADO DE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN: Según el artículo 8 de la Ley 675 de 2001, la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien esté delegue dicha facultad.

Según la ley 675 de 2001, es válida la liquidación y disolución de la propiedad horizontal si se cumple con el cuórum y mayoría calificada de más del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

Cuando existe destrucción o deterioro total del edificio o conjunto en una proporción del 75%, o también puede llevarse a cabo cuando se decide por los propietarios de bienes privados pertenecientes a la copropiedad y por orden judicial o administrativa.

Como propietario se tiene DERECHO según la ley 675 DE 2001 a:

• El dominio exclusivo sobre su unidad privada. Quiere decir que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad privada a cualquier título.
• A usar áreas comunes como ascensores, jardines, piscinas y pasillos, entre otros, siempre y cuando lo haga según el destino de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios.
• Otro derecho de los propietarios es el de vivir en un ambiente limpio, saludable y estético.

Como propietario sus  DEBERES son:

• El pago de cuotas de administración Los propietarios de bienes privados pertenecientes a la propiedad horizontal están obligados a contribuir a su pago mensual.

• Una obligación de los propietarios de bienes privados es el pago de los gastos comunes necesarios para la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes.

Para la ley 675 de 2001, las autoridades son:

• ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS: Es la máxima autoridad de la copropiedad y, en ese orden de ideas, está encargada de dirigirla y administrarla, por cuanto es en ella en donde concurre la voluntad colectiva de los copropietarios en todo lo relacionado

• CONSEJO DE ADMINISTRACION: El consejo de administración estará integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas o sus delegados.

La Asamblea general de propietarios es quien determina quiénes conforman el consejo de administración, y si la elección se ajusta a la Ley y/o el reglamento, este propietario podrá ser parte del consejo de administración.

• ADMINISTRADOR: Quien hace cumplir el reglamento de propiedad horizontal.

• REVISOR FISCAL: El revisor fiscal en Propiedad Horizontal es aquel que puede ejercer control sobre las operaciones de la administración.

Existen dos clases de bienes comunes dentro del a ley 675 de 2001:

Bienes comunes: Pertenecen a todos los propietarios de bienes privados del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal, los cuales, bien sea por su naturaleza o destinación, proporcionan el funcionamiento, preservación, uso y goce de los bienes particulares.

Bienes comunes esenciales: Son aquellos indispensables para usar y disfrutar los bienes privados como el terreno en el que existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, la estructura, circulaciones indispensables para acceder a bienes privados, fachadas y los techos o losas que funcionen como cubiertas a cualquier nivel.

La ley 675 de 2001 no lo especifica sin embargo para utilizar una vivienda para el turismo es obligatorio contar con el Registro Nacional de Turismo por parte de los prestadores de servicios turísticos.

Es obligación de los administradores de propiedad horizontal, en donde se preste servicio de vivienda turística, reportar al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo cuando No estén autorizados expresamente en el reglamento de propiedad horizontal. 

Las expensas comunes necesarias, de acuerdo con la ley 675 de 2001, son de obligatorio cumplimiento, porque gracias a ellas se puede pagar todos los gastos necesarios para el mantenimiento, conservación y vigilancia de las zonas comunes de una copropiedad sometida al régimen de propiedad horizontal.

 Todas aquellas áreas que le pertenece a todos los propietarios y que de alguna forma puede ser utilizadas o usadas, para el goce o como medio de ingreso o salida de la copropiedad.

La ley las cataloga como: Cuotas de administración,  Cuotas extras y las multas o sanciones y son estas tres obligaciones que la copropiedad podrá obligar al pago mediante un proceso ejecutivo de ser necesario, de acuerdo al artículo 48 de la mencionada ley.

El Artículo 58 de la Ley 675 de 2001 permite al Comité de Convivencia como la primera instancia para la solución de conflictos.

El comité de convivencia de la copropiedad es el encargado de liderar la iniciativa, sin embargo, y debido a su naturaleza conciliadora, el Comité no podrá imponer ninguna sanción sobre las personas que estén generando la perturbación en la convivencia en la copropiedad.

Si, La ley 675 de 2001 dice,  es obligación del administrador, cobrar directamente o mediante apoderado las cuotas de administración, aun sin consultar a nadie.

El cobro jurídico puede realizarlo directamente el administrador a nombre del Edificio o conjunto, por ser en su mayoría de casos, procesos de mínima cuantía o darle poder a un abogado.