LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL – El artículo 3 de la ley 675 de 2001  habla de las  “EXPENSAS COMUNES NECESARIAS” osea que son las CUOTAS DE ADMINISTRACION, CUOTAS EXTRAS Y MULTAS O SANCIONES y se refiera a ellas como aquellos gastos a que están obligados los propietarios de un edificio, conjuntos residenciales, unidades o centros comerciales que se encuentren sometidos a la ley 675 de 2001 o ley de PROPIEDAD HORIZONTAL.

La propiedad horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, por tanto,  el adecuado mantenimiento de LAS ZONAS COMUNES,  depende de la ayuda de todos los propietarios mes a mes con su correspondiente cuota; cuando alguien deja de pagar perjudica enormemente a los demás propietarios.

Es por eso que la ley es MUY ESTRICTA con la falta de cultura de pago sin importar las razones ya que prevalece el interés general antes del PARTICULAR.

Hemos preparado una serie de preguntas y respuestas que son una  guía práctica, sobre las LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL, nuestra recomendación es siempre el apoyo de un abogado, No obstante, le invitamos a que nos hagas preguntas en la sección de comentarios. Solemos responder en un plazo de 24 horas.

LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL

Preguntas frecuentes
SOBRE LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL # 1-5

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1. Contactarnos por cualquiera de nuestros medios

2. Suministra los siguientes datos

a)

  • Nombre de la propiedad horizontal
  • Nombre del administrador
  • Números de contacto
  • Correo electrónico

b)

  • Nombre e identificación del deudor moroso
  • Saldo de deuda a la fecha

c)

  • Estado de cuenta actualizado de la obligación pendiente de pago desde la fecha que incurre en mora, para cuando se inicie el proceso jurídico

 

1.COMO SE FIJAN LAS CUOTAS DE ADMINISTRACION?

Le corresponde a la asamblea de copropietarios fijar la cuota de administración que ha de pagar mensualmente cada propietario en función de su coeficiente de copropiedad.

Las cuotas se fijarán de acuerdo al presupuesto que se elabore y apruebe y su monto será el que resulte suficiente para cubrir el presupuesto de gastos e inversiones de cada ejercicio.

En algunos casos habrá que ajustar el presupuesto con cuotas extraordinarias.

LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL, En el Art. 29 de la ley 675 de 2001 se sustenta la obligación del pago por parte de los propietarios que se hace extensible esa obligación  a los tenedores a cualquier título, arrendatario o habitante del inmueble.

    2. CUAL ES EL PLAZO PARA PAGAR LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN?

    El pago de las cuotas de administración se hace por lo general mes vencido dentro de los primeros días del mes siguiente, que pueden ser los 5 primeros días o los 10 primeros días; cada propiedad horizontal fijará sus plazos.

    Igualmente cuando se acuerda el pago de una cuota extraordinaria, se fijan también los plazos en que se deben pagar.

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      3. CUAL ES EL INTERES MORATORIO POR EL INCUMPLIMIENTO EN LOS PAGOS DE ADMINISTRACIÓN?

      El copropietario que no pague oportunamente las expensas o cuotas de administración, pagará un interés moratorio equivalente a una y media veces la tasa de interés bancario corriente que es certificada mensualmente por la superintendencia financiera.

      Dentro de las LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL, el artículo 30 de la ley 675 de 2001 lo dice expresamente:

      El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Financiera, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.»

       

         

        4. ES OBLIGACIÓN DE LA ADMINISTRACION DAR UN RECIBO CUANDO PAGO LA ADMINISTRACIÓN?

          La obligación de facturar corresponde con una responsabilidad tributaria, la cual se encuentra a cargo de la administración tributaria, asunto sobre el cual el organismo competente para pronunciarse es la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales -DIAN.

          No obstante tratándose de entidades no obligadas a facturar, estas deben emitir un documento que constituya soporte del cobro a los copropietarios.

          En el caso de las copropiedades, el recibo de caja o las cuentas de cobro, que deben expedir, corresponden a una prueba del pago, el cuál constituiría el soporte de la transacción.

            5. CUAL ES LA FINALIDAD DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACION?

            El  artículo 35 de la ley 675 de 2001, establece que las cuotas de administración deben ser asumidas por los dueños o tenedores de cada inmueble ubicado dentro de dicha copropiedad.

            En el artículo 3 de la mencionada, LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL,  se define que es un BIEN COMUN que entre otras cosas es un bien PROINDIVISO, es decir pertenece a todos y por tal razón todos sus propietarios, están en la obligación de contribuir solidariamente con la parte que les corresponda.

            El coeficiente  de propiedad,  dependerá del tamaño de su inmueble y será el porcentaje de cuota de administración que le corresonderá pagar.

            Una cuota de administración tiene como finalidad cubrir los gastos en que incurre la copropiedad, tales como la vigilancia, los servicios públicos de las zonas comunes.

            Si todavía no has leído la parte GESTION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL te recomendamos el artículo siguiente que es muy interesante.

            LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL abogado tips

            LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL

            Preguntas frecuentes #6-10

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            • Saldo de deuda a la fecha

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            • Estado de cuenta actualizado de la obligación pendiente de pago desde la fecha que incurre en mora, para cuando se inicie el proceso jurídico

             

            6. COMO AFECTA A LA COPROPIEDAD CUANDO UN COPROPIETARIO NO PAGA LA CUOTA DE ADMINISTRACION?

            Dentro de las LEYES DE PROPIEDAD HORIZONTAL, La administración hace un presupuesto anual, que aprueba la ASAMBLEA EN REUNION ANUAL, lo más ajustado posible para el mantenimiento de sus BIENES COMUNES, contando con las 12 cuotas de administración de cada copropietario. 

            El hecho de que un copropietario incurra en mora, desestabiliza el presupuesto proyectado.

            Obligando a que la administración  INCUMPLA con los servicios de mantenimiento o recurra a  fijar cuotas extraordinarias.

              7. PARA VENDER EL APARTAMENTO DEBO ESTAR AL DIA CON EL PAGO DE LAS CUOTAS DE ADMIISTRACIÓN?

              Dentro de las LEYES DE PROPIEDAD HORIZONTAL, encontramos en el artículo 29 de la ley 675 de 2001, Participación en las expensas comunes necesarias (…) En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el representante legal de la copropiedad (…).

              Para efectos de la venta de un inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal, el notario se encuentra en la obligación de solicitar al vendedor un paz y salvo de cuotas de administración expedido por la administración de la copropiedad.

              En caso de no estar al día, deberá dejarse constancia en tal documento, e igualmente se advertirá de la solidaridad que recae sobre el nuevo propietario del pago de dichas cuotas.

                8. EXISTEN VARIOS VALORES DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN DENTRO DEL MISMO CONJUNTO RESIDENCIAL?

                Cuando todos los inmuebles tienen el mismo tamaño en metros cuadrados, por regla general tendrán una cuota de administración del mismo valor, pues los coeficientes de copropiedad serán iguales

                No obstante, si hay inmuebles más grandes que otros, necesariamente los coeficientes de propiedad serán distintos, al igual que los valores en la cuota de administración.

                @ LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL

                    9. SE PUEDE INICIAR UN PROCESO JURIDICO POR EL NO PAGO DE CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN?

                    Si el copropietario no paga las cuotas de administración, el administrador de la propiedad horizontal podrá promover un proceso judicial para cobrar coactivamente esas deudas.

                    En primera instancia, es labor del administrador hacer las gestiones directas del caso, esto es, enviar los requerimientos de cobro al copropietario moroso. Fracasada esta primera etapa, debe remitir dicha cartera a cobro jurídico por intermedio de un abogado, quien presentará demanda ejecutiva y solicitará, el embargo y remate de los bienes del deudor, entre otros, el inmueble ubicado en la copropiedad o de otros bienes en caso de no poderse embargar dicho inmueble por algún motivo.

                    Existen reglamentos de copropiedad que señalan la obligación del administrador de solicitar, previa autorización de la asamblea o junta de administración, la remisión de la cartera morosa a cobro jurídico por parte de un abogado.

                    @LEYES PROPIEDAD HORIZONTAL

                      10. QUE SEÑALA EL ARTICULO 48 DE LA LEY 675 DE 2001?

                      El artículo 48  permite al administrador, recurrir a un abogado para que inicie un proceso ejecutivo en contra del deudor moroso y solo será necesario En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal.

                      El poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Financiera.

                      Como uno de los artículos de las LEYES DE PROPIEDAD HORIZONTAL,  dicho cobro ejecutivo solo versará sobre el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses.

                      Y No será requisito para iniciar el proceso ejecutivo en contra del deudor moroso, agotar la vía de la conciliación.

                      Si todavía no has leído la parte CUOTAS DE ADMINISTRACION EN PROPIEDAD HORIZONTAL te recomendamos el artículo siguiente que es muy interesante.

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                      Podemos asesorarte para recuperar tu cartera morosa en el menor tiempo posible. Poder optimizar tus recursos. Tenemos la experienca necesaria para lograrlo.