La propiedad horizontal es una entidad jurídica, formada por administración, revisor fiscal, consejo y asamblea de propietarios, todos con derechos y obligaciones que se legaliza mediante escritura pública, a través del reglamento de propiedad horizontal de cada edificio, conjunto residencial, parcelación, centro comercial o mixto. Cuyo único fin es el de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

Ley de propiedad horizontal

El 3 de agosto de 2001 fue expedida La Ley 675 o ley de Propiedad Horizontal la cual regula los inmuebles donde se encuentran en un mismo lugar los derechos de propiedad privada y bienes comunes.

Su fin es garantizar la seguridad y la sana convivencia a través de normas para un trato pacífico y solidaridario de las personas.

La Ley 675 del 2001 también regula lo relacionado con las actas de asambleas, las funciones de los órganos comunitarios de convivencia y demás, del Administrador, el régimen de convocatorias, el cobro jurídico en propiedad horizontal  y el ejercicio del derecho de voto.

La ley también regula cuando y porque se debe reformar, reconstruir, adicionar y extinguir la propiedad horizontal al igual de la obligación de constitución de pólizas de seguros entre otros.

1. QUÉ SON LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS DE LAS PROPIEDADES HORIZONTALES

Las expensas comunes necesarias, tienen que ver con los gastos para el mantenimiento reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes.
Así como los servicios públicos de las áreas de ingreso, salida y recreación que pertenecen a todos los propietarios.
El artículo 19 de la ley 675 de 2001, define los bienes comunes como los elementos y zonas de un edificio o conjunto necesarios para la existencia, funcionamiento.
además para la conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular.
Los bienes comunes pertenecen, inseparablemente a todos los propietarios de bienes privados.
No se pueden dividir, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados.
No pagaran impuesto los bienes comunes, según el artículo 83 de la ley 675 de 2001, las propiedades horizontales, son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta.
En conclusión, las expensas comunes necesarias, son la cuota de administración, cuotas extras y demás rublos de dinero necesarias para la existencia, seguridad y conservación de los bienes o zonas que pertenecen a todos los propietarios del edificio o conjunto.

2. COMO CONSTITUIR UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Mediante una escritura pública, la cual se radica en el registro de instrumentos públicos.
El artículo 5 de la ley 675 de 2001, contiene todos los requisitos para constituir la propiedad horizontal.
Entre las exigencias se encuentra además de los datos del propietario inicial, ubicación, área, linderos, títulos de adquisición y folios de matrícula.
Los propietarios del inmueble plenamente identificados, señalar los bienes comunes y sus designaciones, coeficientes de copropiedad y módulos de contribución.
Es de aclarar que la destinación de los bienes de dominio particular debe ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.
EL reglamento de propiedad horizontal debe incluir las normas con la administración, dirección, control de la persona jurídica, las reglas y funcionamiento del edificio o conjunto.
En ningún caso las normas del reglamento de propiedad horizontal, podrá vulnerar las normas contenidas en la ley 675 de 2001 si esto ocurriera, se entenderán como, no escritas.

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3. AUTORIDADES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La asamblea es la máxima autoridad de la copropiedad, está encargada de dirigirla y administrarla, al igual que con la administración de los bienes comunes.
Por ley 675 de 2001, la Asamblea general la conforman todos los propietarios de los inmuebles que integran la copropiedad.
Reunidos en asamblea todos tienen derecho a participar en ellas y a votar una vez cumplidos el cuórum.
Presidente de la asamblea, se nombra cada año dentro en la primera reunión la cual debe efectuarse como mínimo por una vez y es de carácter obligatorio.
Se toman decisiones con la mitad más uno del total del coeficiente de copropiedad, le presidente es quien firma el contrato del administrador.
Administrador, es nombrado y removido por la Asamblea General de propietarios, quien tiene facultades de cobranza, conservación, representación y recaudo de cartera morosa de la propiedad horizontal, en el artículo 51 están sus funciones.
Consejo de administración, le corresponde fijar los términos en orden a que la administración cumpla su cometido, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad.
Revisor Fiscal, deberá ser contador público titulado y elegido por la asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto, artículo 56 de la ley 675 de 2001.

4. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

El pago de cuotas de administración, cuotas extras y multas de los bienes privados pertenecientes a la propiedad horizontal están obligados a contribuir a su pago mensual.

La cuota de administración será de acuerdo con el coeficiente de cada copropiedad y en ningún caso, se puede establecer cuotas iguales. La cartera de cobro de remitirá al abogado.
El propietario moroso, podrán ser demandado ejecutivamente por las obligaciones económicas y sanciones, articulo 48 y 79 de la ley 675 de 2001.
El retardo en el cumplimiento del pago generará intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente.
Podrá publicarse en el edificio o conjunto la lista de morosos en las zonas comunes de la copropiedad, ya que esto, no constituye por sí misma una violación de los derechos al buen nombre y a la intimidad, por cuanto lo único que se da a conocer es un hecho cierto.

Artículo 18 de la ley 675 de 2001, el propietario no podrá ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto.
Tambien es prohibido, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

5. DEFINICIONES EN LAS PROPIEDADES HORIZONTALES –  ARTÍCULO 3 LEY 675 DE 2001

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Indicador que establece la participación equivalente de cada uno de los propietarios del inmueble, en los bienes comunes del edificio o conjunto de una propiedad horizontal, que servirá para determinar cuál será el rublo de contribución para las expensas comunes necesarias.

EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto.
BIENES COMUNES: Partes del edificio que son de todos o proindiviso a todos los propietarios de cada inmueble, que permiten la existencia, estabilidad, seguridad, uso, goce de los bienes de dominio particular.
BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADOS: Inmuebles debidamente delimitados, tal como aparece en la escritura pública de cada inmueble, de un edificio o conjunto de una propiedad horizontal.