No existe una forma más eficaz que, el inicio de un proceso ejecutivo.

La ley 675 de 2001 establece que las expensas comunes necesarias comprenden, las cuotas de administración, cuotas extraordinarias y multas.

Esas expensas comunes necesarias para el sostenimiento de una copropiedad son de obligatorio cumplimiento, no importa si el moroso tiene protección a vivienda familiar o patrimonio de familia, tarde o temprano tendrá que vender cambiar esa figura y teniendo un proceso en curso nunca opera la figura de prescripción.

Si no se le ha embargado otro bien, tendrá que pagar todos los intereses a la una y media veces el interés bancario. Así que esta figura solo hará, más costoso para el deudor la solución de su deuda.

Para empezar si alguien no cobra por sus servicios, tampoco esperaras un buen desempeño, además si cumple con el artículo 23 del código laboral que son los tres elementos del contrato de trabajo debe ser remunerado y existirá un contrato de trabajo.

1. a) La actividad personal del trabajador, es decir, realizada por sí mismo; b) La continuada subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador que faculta a éste para exigirle el cumplimiento de órdenes, en cualquier momento, en cuanto al modo, tiempo o cantidad de trabajo, e imponerle reglamentos, la cual debe mantenerse por todo el tiempo de duración del contrato. Todo ello sin que afecte el honor, la dignidad y los derechos mínimos del trabajador en concordancia con los tratados o convenios internacionales que sobre derechos humanos relativos a la materia obliguen al país, y c) Un salario como retribución del servicio.
2. Una vez reunidos los tres elementos de que trata este artículo, se entiende que existe contrato de trabajo y no deja de serlo por razón del nombre que se le dé, ni de otras condiciones o modalidades que se le agreguen.

Una acción de repetición contra el administrador por no impugnar la decisión, del presidente del consejo administrativo y contra el revisor fiscal por no percatarse, el art. 207 del Código de comercio nos da una indicación de las funciones que aplican a este caso.

Los procesos ejecutivos  dependen mucho del procedimiento judicial y funcionamiento del sistema, hay juzgados rápidos, otros regulares y no existe suficientes recursos humanos tampoco.

Los procesos ejecutivos judiciales son atípicos, la administración puede pactar con el abogado un informe mensual y solicitar que incluya  las fechas de radicación de la demanda, el número de radicado del proceso, la fecha del día en que se libra mandamiento de pago, medidas cautelares , las debidas notificaciones y hasta la sentencia y si a esta instancia, no se ha logrado el pago, vendrá la etapa de  avalúos y posterior remate del inmueble de ser necesario.

Nuestra recomendación,  es invitar al deudor moroso en cada una de las etapas del proceso,  a un acuerdo de pago razonable para la copropiedad.

El acuerdo conciliatorio puede ser una vía rápida más aun durante el proceso ejecutivo, donde se  ejerce una  presión real de pago, y  teniendo en cuenta los tiempos de espera de los nuestros juzgados.

Recurrir al juez de familia para que ordene el levantamiento de la afectación por esa misma causa además el No pago, de las expensas comunes necesarias de la copropiedad está causando un detrimento patrimonial de toda la unidad.

Cuando no se pagan las cuotas de administración, cuotas extraordinarias y multas, se desmejora en gran medida el patrimonio familiar, porque no es posible, el mantenimiento a las zonas comunes, quedando desprotegida, la protección que se persigue con la constitución de patrimonio familiar estaría en contravía, desmejorando el bien inmueble que se busca proteger.

@abogado experto en propiedad horizontal

Como es sabido los procesos ejecutivos por cobro de cartera morosa en propiedad horizontal, son desgastantes y demorados por esto es necesario tener una cuota fija para la elaboración, radicación de la demanda y para los demás  documentos que sean necesarios durante el proceso, la copropiedad debe ir cubriendo esos gastos y una vez se vallan realizando los pagos por parte del moroso, se deben cancelar inmediatamente los honorarios.

Es viable, de la misma forma en que el administrador puede pactar con el abogado un informe de gestión mensual, el administrador puede publicar ese informe a todos los interesados propietarios y residentes, pues es un tema que a todos interesa.

Por otro lado, una vez se tenga radicado del proceso, usted mismo puede hacer el control por internet, todos los despachos judiciales están conectados a la red, www ramajudical.gov. Consulta de procesos judiciales.

Para reformar el Reglamento, se debe tener presente lo siguiente:

– Tener pleno conocimiento de la Ley 675 de 2001 (asesorarse de un abogado especialista en propiedad horizontal ), para evitar caer en disposiciones contrarias a la Ley.

– Todos los copropietarios deben de enterarsen del contenido de la reforma.

– Una vez aprobada se  elaboración el acta respectiva, entre otros.

-Se presenta la minuta ante la Notaría para elevarla a Escritura Pública.

-La certificación de personería jurídica de la copropiedad.

– El  acta de nombramiento del Administrador o representante legal  y si se trata de una persona jurídica se requiere el certificado de la Cámara de Comercio.

-La escritura pública debe ser inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

– Luego se presenta ante la Alcaldía: el acta de la Asamblea donde se aprobó la reforma, Copia de la escritura pública, los certificados de Tradición actualizados y  la representación legal  del Administrador.

La ley 675 de 2001 o ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 74 dice: “Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas”.
El administrador tiene una tarea difícil por que en la práctica hay que entrar demostrar la afectación real que está teniendo el vecino no fumador.
Sin embargo, el artículo 19 de la Ley Antitabaco 1335 del 2009 habla de la prohibición del consumo de tabaco, pero en lugares públicos: tiendas, centros comerciales, restaurantes, discotecas, áreas de espera y zonas comunales”, dice.

El artículo 18 de la Ley Antitabaco menciona los derechos de los No fumadores.

Tales como, respirar aire puro, libre de humo de tabaco, Protestar cuando se enciendan cigarrillos, exigir que responsable del establecimiento, ordene suspender de inmediato el consumo de los mismos.

Acudir ante la autoridad competente en defensa de sus derechos.

Exigir la publicidad masiva de los efectos nocivos y mortales entre otros.

Es recomendable que las propiedades horizontales realicen campañas de socialización en las que se ofrezca mecanismos que den solución a este tipo de conflictos con el objetivo de garantizar una sana convivencia.

Como podría ser,  establecer lugares de tolerancia e información constante  en donde se indique que no está permitido el tabaquismo.

Aunque en la ley 675 de 2001 no esta implícita su obligación, lo que hacen las propiedades horizontales es darle una figura de obligatoriedad al someter el manual de convivencia a su  aprobación, ante la asamblea general de todos los propietarios,  aprobada por la mayoría calificada.

En los manuales de convivencia, encontramos  que son un extracto del mismo reglamento de propiedad horizontal  mezclado con el Código de Policía y donde se establecen los procedimientos  y  las multas por infringir las disposiciones  establecidas en el.

El unico proposito del manual de convivencia es mejorar la calidad de vida de los residentes y evitar gastos innecesarios de tener que elevar a escritura pública y  protocolización  otras normas al reglamento de propiedad horizontal.

Sin embargo además del manual de convivencia  es conveniente acudir a publicaciones periódicas, elaborar  resúmenes del manual de convivencia y del Reglamento de propiedad Horizontal, fijar carteles y  organizar foros  involucrando  a la comunidad entera, en esas campañas,  de esta forma se logra más facilmente, el respeto por las normas.

@ Abogado experto en propiedad horizontal